Marc avait trois appartements bien situés en centre-ville. Mais après plusieurs années de gestion, de charges croissantes, et de rentabilité décevante, il a décidé de tout vendre. Sa stratégie ? Acquérir un immeuble de rapport. Et il ne le regrette pas : en un an, il a triplé son cashflow net 💸.
Retour sur un choix audacieux, mais réfléchi, qui pourrait bien inspirer d’autres investisseurs en 2025.
La situation de départ : 3 appartements dans 3 villes différentes
Marc, 42 ans, investisseur salarié à temps plein, possédait 3 appartements T2 achetés entre 2016 et 2019 à Lille, Angers et Toulouse. À première vue, ces biens cochaient toutes les cases :
- Bien placés
- Loués en permanence
- Rentabilité brute entre 5 % et 5,5 %
Mais en pratique, les loyers nets peinaient à couvrir les charges.
Les freins qu’il rencontrait :
- 🧾 Des charges de copropriété élevées
- 💥 Des appels de fonds imprévus pour travaux
- 🚪 Des changements fréquents de locataires
- 🕐 Une gestion morcelée et chronophage
- 📉 Un cashflow à peine neutre malgré les efforts d’optimisation
« Je courais après les micro-réparations, les quittances, les AG de copro… Je n’étais pas libre », raconte-t-il.
Pourquoi l’immeuble de rapport l’a séduit
À force de lire des témoignages d’investisseurs sur YouTube et des groupes Facebook, Marc s’est intéressé aux immeubles de rapport.
Les avantages qui l’ont convaincu :
- 🏢 Un seul propriétaire, un seul syndic (lui-même)
- 💶 Des charges allégées
- 👨🔧 Des travaux mutualisés
- 📦 Des loyers centralisés et un contrôle total
- 📈 Une rentabilité bien plus élevée
La vente des 3 appartements et l’effet levier
Marc a décidé de revendre ses 3 lots. Après remboursement des crédits, il a récupéré environ 115 000 € de capital net. De quoi constituer un apport pour un bien plus ambitieux.
« C’était stressant de tout liquider, mais je savais ce que je voulais : centraliser et maximiser. »
L’immeuble qu’il a acheté
📍 Lieu : périphérie de Tours
🏘️ Composition : 1 immeuble de 4 logements (2 T2, 2 T3)
📈 Prix d’achat : 285 000 € FAI
🔧 Travaux : 45 000 €
📑 Frais de notaire : 20 000 €
💶 Montant total de l’opération : 350 000 €
Financement sur 25 ans avec un prêt global de 235 000 € à 3,3 %, assurance incluse.
Les chiffres avant / après
Voici un tableau comparatif clair de la transformation de Marc :
| Donnée | Avant (3 appartements) | Après (immeuble) |
|---|---|---|
| Loyer brut mensuel | 2 020 € | 2 800 € |
| Charges mensuelles | 720 € | 350 € |
| Crédit mensuel | 1 080 € | 1 120 € |
| Cashflow net mensuel | 220 € | 1 330 € |
| Nombre de biens | 3 | 1 (4 lots) |
| Villes à gérer | 3 | 1 |
| Temps de gestion hebdomadaire | 4 h | 1 h |
📊 Résultat : cashflow x3, gestion x4 plus simple.
Comment il a sécurisé son investissement
Marc n’a pas foncé tête baissée. Il a misé sur la sécurité :
- ✅ Sélection d’un quartier avec forte demande locative
- ✅ Petits logements faciles à louer
- ✅ Travaux optimisés pour améliorer la performance énergétique
- ✅ Loyers sous le marché pour éviter la vacance
🛠️ Il a même aménagé une buanderie commune, valorisant l’espace et facilitant l’entretien.
Son mode de gestion : semi-autonome
Marc gère son immeuble lui-même, tout en s’entourant de prestataires :
- 💼 Un comptable pour sa SCI à l’IR
- 🧹 Une femme de ménage pour les parties communes
- 🧑🔧 Un artisan local pour les réparations
« Je délègue sans passer par une agence, c’est plus rentable. »
Ce qu’il referait… et ce qu’il éviterait
✅ Ce qu’il referait les yeux fermés :
- Vendre ses biens dispersés
- Investir dans une ville secondaire dynamique
- Choisir un immeuble avec peu de copro et 100 % privatif
❌ Ce qu’il éviterait :
- Sous-estimer les frais de notaire et travaux
- Ne pas prévoir un matelas de trésorerie suffisant
- Acheter dans une commune avec faible tension locative
Les bénéfices concrets au quotidien
Depuis ce virage stratégique, Marc a observé plusieurs améliorations :
- Moins de stress : une seule adresse, une seule logique
- Plus de revenus disponibles pour de futurs projets
- Plus de temps libre (il passe de 15 h/mois de gestion à 4 h)
🧘 « Mon immeuble travaille pour moi, pas l’inverse », résume-t-il.
FAQ – Investir dans un immeuble de rapport
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport exactement ?
C’est un ensemble de plusieurs logements (souvent entre 2 et 10), détenus en pleine propriété par un seul investisseur. Pas de copropriété : tout appartient à l’acheteur.
Faut-il un gros apport pour acheter un immeuble ?
Pas nécessairement. Mais un apport de 10 à 20 % du prix total (achat + travaux + frais) est recommandé pour convaincre la banque, surtout si le projet est rentable.
Est-ce plus rentable qu’un investissement en appartement ?
Oui, dans la majorité des cas. Grâce à l’absence de copropriété et aux économies d’échelle (toiture, travaux, gestion), la rentabilité nette est souvent supérieure de 2 à 4 points à celle d’un achat isolé.
Quelles villes cibler ?
Les villes moyennes dynamiques sont idéales : bonne demande locative, prix d’achat contenus, et potentiel de valorisation. Exemples en 2025 : Tours, Le Mans, Pau, Metz, Nîmes, Limoges, Angoulême…
Quel régime fiscal pour un immeuble de rapport ?
Tout dépend du montage :
- SCI à l’IR si vous louez en nu
- LMNP au réel ou LMP si vous meublez
- SARL de famille, SCI à l’IS… pour des projets plus complexes
👩⚖️ Faites-vous accompagner par un expert-comptable immobilier.
Ce que nous apprend l’expérience de Marc
Le cas de Marc illustre un vrai tournant dans l’investissement locatif en 2025. Face aux loyers plafonnés, aux charges qui explosent et aux complexités de la copropriété, de plus en plus d’investisseurs choisissent la centralisation et la maîtrise totale.
L’immeuble de rapport, longtemps réservé aux pros, devient accessible aux particuliers… à condition d’être bien préparé, bien entouré, et rigoureux dans la gestion.
Analyste du marché immobilier, Julien décrypte les grandes tendances du secteur et les stratégies d’investissement accessibles. Sur Au dricdecock, il met à disposition son expertise pour guider les lecteurs dans leurs projets : acheter, louer, optimiser, transmettre. Clair, fiable et toujours à jour.